一、起草背景和必要性说明

　　为妥善解决城镇开发国有建设用地权证办理历史遗留问题，湘潭县人民政府办公室印发了《湘潭县解决城镇开发国有建设用地权证办理历史遗留问题的实施意见（修订）》的通知（潭县政办发〔2018〕24号），于2018年12月5日起执行，至今已超过5年。根据相关规定，规范性文件的有效期一般不超过5年，即该文件使用期限至2023年12月4日止。多年来，该文件解决了县域范围内原国有企业破产和改制中处置的职工宿舍、县城范围内的拆迁安置房、机关事业单位和国有企业职工根据当时的房改房政策购买的公有住宅、集资建房、乡镇国有建设用地上的房屋等因权属来源材料不完善，不符合现行的不动产登记办理要求而形成久而未决的历史遗留问题。目前，我局在针对历史遗留问题的处置上，仍在参照该文条款执行，从2023年12月5日起至今，已办理27宗。为妥善解决我县城镇开发国有建设用地权证办理历史遗留问题，维护群众合法权益，聚焦房地产办证信访突出问题，坚持“尊重历史、依法依规、维护权益、便民利民、分类施策、标本兼治”原则，根据《湖南省行政程序规定》《湖南省规范性文件管理办法》相关规定，结合我县实际，在收集相关意见后，我局起草了《湘潭县解决城镇开发国有建设用地权证办理历史遗留问题的实施意见（）》。

　　二、文件制定过程

　　（一）起草单位：湘潭县自然资源局。

　　（二）制定过程：

　　1．组织实施：我局开发利用股在2024年6月开始组织征求意见于2024年6月21日收到各乡镇、县直各相关单位、天易经开区开发建设局的意见后形成终稿。

　　2．征求意见情况：在经过我局相关股室与会讨论并根据县司法局、县税务局、天易经开区开发建设局、各乡镇意见进行修改完善。

　　3.县人民政府批准情况：2024年7月31日，县委副书记、县长王利在县政府三楼常务会议室主持召开县人民政府第十七届五十次常务会议。会议在第四个议题听取了我局局长关于该实施意见的情况汇报。会议原则同意该实施意见，并要求我局根据会议精神修改完善，按程序印发实施。

　　三、文件主要内容

　　（一）适用范围

　　1．城镇开发区包括县城范围和乡镇范围。县城范围指县城已建成区及天易经开区10.67平方公里的区域，乡镇范围指县城范围之外的区域；

　　2．该实施意见适用于有合法权属来源证明的国有建设用地的权证办理。

　　（二）办理范围

　　（一）国务院55号令施行前经审批占用国有土地的不动产登记

　　县域范围内，1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）施行前，经县、乡（镇）人民政府审批占用国有土地建房，并交纳了一定的费用，尚未办理土地登记手续的，其土地仍属于划拨土地，可以保留其划拨土地性质，应按规定完善规划手续，按划拨土地办理土地登记。但原土地使用权发生转让的，应当按照现行政策规定办理土地出让手续，缴纳土地出让金。

　　（二）原国有企业破产和改制中处置的职工宿舍的不动产登记

　　县域范围内，原国有企业破产和改制职工宿舍处置至职工个人，已办理房产证但未办理国有土地使用证的，按建筑面积20元/㎡标准缴纳出让金并缴纳契税后，按协议方式办理，土地使用权年限自购房之日起算。

　　（三）县城范围内已办理房产证但未办理国土证的不动产登记

　　1．1999年12月31日之前，在县城范围内的拆迁安置房、城塘住宅区和深塘住宅区住房，机关事业单位和国有企业职工根据当时的房改政策购买公有住房、集资建房的，按下列规定办理：

　　（1）根据当时房改政策在县城建设的公寓式住宅（房改房、集资房），已办理房产证但未办理国土证且土地使用权人一直没有变更的，按建筑面积40元/㎡标准缴纳出让金并交纳契税后，可按协议出让方式办理国有土地出让手续。已发生过户的，按规定补缴交易税费后，办理过户手续。土地使用权年限自该栋房屋购地之日起计算。

　　（2）根据当时房改政策在县城建设住宅的过程中，配套建设的商业性用房，不在房改政策之内，属于改变土地用途，应当完善相关规划变更手续，商业部分土地出让金补缴根据其分摊面积，按现行商业用地基准地价标准的40%确定（分摊土地面积=商业用房面积/整栋总建筑面积×整栋占地面积）。土地使用权年限自购地之日起计算。

　　2．单位和个人购买原县城乡镇企业一条街土地建房，已办理房产证但未办理土地登记手续的，住宅部分按建筑面积40元/㎡标准缴纳出让金并缴纳契税后，按协议出让方式办理国有建设用地登记手续。商业部分土地出让金补缴根据其分摊面积，按现行商业用地基准地价标准的40%确定（分摊土地面积=商业用房面积/整栋总建筑面积×整栋占地面积）。土地使用权年限自购地之日起计算。

　　3．1996年底前，购买县直机关、事业单位等国有单位对外出售的国有划拨建设用地建房，已办理房产证但未办理国有土地使用证应当完善好国有资产处置手续，补缴土地出让金及缴纳契税。及改变土地用途的，还应当完善相关规划变更手续。土地出让金补缴根据其分摊面积，对照现行基准地价标准，商业用地按 40%、住宅用地按 35%确定 （分摊土地面积=商住用房面积/整栋总建筑面积×整占地面积）。土地使用权年限自购地之日起计算。

　　4．1990年5月19日至2006年7月30日期，从县城建设指挥部或易俗河经济开发区管委会（湘潭县经济开发公司）直接购买土地的，按当时购地价缴纳契税后，凭当时合同、出让金票据，以当时购地人名称办理国土登记手续，土地使用权年限没有约定的，自购地之日起计算。

　　5．1995年县城搬迁后，有关村组已经成建制转户，原村组单位和个人使用且符合国家相关用地政策的原建设用地可以继续保留划拨性质，但土地使用权发生转让的，应按现行政策办理土地出让手续。因房屋老旧继续使用有安全风险申请改建的，须经自然资源局批准同意，其土地可以继续保留划拨性质。

　　6．个人购地建房和拆迁户安置土地自建房超用地面积的，对超用地面积部分，经自然资源局审查确认并依法处罚、补办用地规划手续后，由自然资源局按协议出让方式办理土地出让手续，出让价格按现时市场土地价格确定，出让年限与主体建筑用地使用权年限保持一致。

　　（四）县城范围内土地来源合法，已建设完成但未办理房产证的不动产登记

　　1．房屋在1999年12月31日之前竣工的，按照建筑面积40元/㎡标准缴纳综合报建费，按建筑造价260元/㎡标准缴纳增值税等相关税费；

　　2．房屋在2000年1月1日至2004年12月31日期间竣工的，按60元/㎡缴纳综合报建费，按建筑造价300元/㎡标准缴纳增值税等相关税费；

　　3．房屋在2005年1月1日至2010年3月10日期间竣工的，按60元/㎡缴纳综合报建费，按县人民政府已出台的计税指导价缴纳增值税等相关税费。2010年3月10日之后建房的，均按现行政策缴纳综合报建费等非税收入和增值税等相关税费。

　　（五）乡镇范围内已办理房产证但未办理国土证的不动产登记

　　1．1990年5月19日至2002年6月30日期间，在乡镇（不含易俗河镇）小城镇开发建设区域内购地建房的，按下列规定办理：

　　（1）从乡镇人民政府及乡镇人民政府委托的站、所或政府主办的城镇开发公司等单位购地建房，所购土地征收手续完备的，由自然资源局按规定补办规划手续，购地者凭交纳购地款凭证，按购地价格缴纳契税后，按出让土地直接办理国有土地使用权登记手续，土地使用权年限自购地之日起算。

　　（2）从乡镇人民政府及乡镇人民政府委托的站、所或政府主办的城镇开发公司等单位购地建房，所购土地未取得有效征收批文的，即使已按照当时的政策标准支付了被征地单位和个人征收补偿费，仍属集体土地，应当由乡镇人民政府按规定补办土地报批手续，根据现行政策规定缴纳土地出让金后，按相关规定以协议方式供地。

　　2．历史存续的国有土地尚未办理土地登记的，不适用本意见。应当区别不同类型，结合当时政策和现行规定分别处理。

　　（六）乡镇范围内土地来源合法，已建设完成但未办理房产证的不动产登记

　　1．在2004年12月31日之前购地建房未办报建手续的，按原建筑面积5元/㎡标准缴纳综合报建费，按建筑造价200元/㎡标准缴纳增值税等相关税费。

　　2．在2005年1月1日至2010年3月10日期间购地建房未办报建手续的，按照建筑面积10元/㎡标准缴纳综合报建费，按当时建筑造价缴纳增值税。2010年3月10日之后建房的，均按现行政策缴纳增值税等相关税费。

　　（七）关于竣工验收的处理

　　土地来源合法，建设已完成但尚未办理房产证的，应当提供相关规划、建设手续，缺失的由自然资源局、住建局等单位补办相关手续或出具意见。2010年3月10日以前，建设完工的私人建房和联建房面积超过2000㎡以上（含2000㎡）的项目，需委托有资质的房屋建筑工程质量鉴定机构进行质量鉴定，确定其结构安全性能；私人建房或联建房为商居楼的，面积超过2000㎡或层数为六层及以上项目还须由消防大队出具消防意见。私人建房或联建面积不超过2000㎡或六层以下的，须提交建设业主自己承担项目质量、安全全部责任的承诺书，经审批后，可补办施工许可证及竣工验收备案手续。在办证过程中涉及到更名、二手房交易的，经税务局按相关规定办理税收手续后，方可申请补办不动产权证手续。

　　（八）关于超占土地的处理

　　1．县城范围内，个人购地建房和拆迁户安置土地自建房超用地面积的，对超用地面积部分，经自然资源局审查确认并依法处罚、补办用地规划手续后，由自然资源局按协议出让方式办理土地出让手续，出让价格按现时市场土地价格确定，出让年限与主体建筑用地使用权年限保持一致。

　　2．乡镇范围内，购地建房、自建房房产占地面积超出土地登记面积的，如超出部分在3%以内，且不超过20㎡的，在登记前，必须做好权属调查，确保超占土地部分属于国有建设用地，没有权属纠纷。采用批后监管方式补交土地出让金，由自然资源部门发出补缴土地价款通知书，出让金缴纳标准：在标定地价出台前，按基准地价1.5 倍收缴土地出让金；标定地价出台后，按标定地价1.2倍收缴土地出让金。

　　超越上述范围的不适用简易程序，须按程序办理补交土地出让金手续。